决赛B案例：
案例背景
房地产行业作为最典型的周期性行业，其兴衰与宏观经济周期呈正相关关系。房地产行业的复苏离不开宏观经济的支持，而当前我国宏观经济需要一个稳定的房地产市场。而这也是去年十月份以来政府对房地产行业的调控态度转向，刺激居民购房需求的政策接二连三出台的原因。
中央调控房地产行业的历年政策回顾以及总体思路：
1998-2002年：
政府主要从三个方面着手推动房地产业的发展，包括：住房市场化改革，提高房地产投资收益率，吸引社会资金投入房地产业，加快房地产建设；通过住房金融体系（含商业银行信贷和住房公积金系统）为购房者和建房者提供融资，增强居民购房能力和企业房地产开发能力；通过税收制度提高居民购房积极性和银行发放住房贷款的积极性。
效果：1998年到2002年，房地产投资年均增速20.4%。有力的支撑了中国经济的发展。但是住宅销售量与完工量的比值一直维持在79%左右，这表明房地产投资过热。
2003-2005年2月：
出于对房地产投资过热的担忧，政府从2003年2月开始调整政策，抑制房地产投资，进而控制住房供给总量。
政府主要是从土地着手调控供给总量，包括：整顿清理土地市场，直接控制土地供给总量；土地交易实行招拍挂，同时提高项目自有资本金要求，从而提高行业进入门槛。
效果：政策出台17个月后，住宅供给总量增速开始回落，调控效果逐渐显现：2004年6月开工面积同比增速15.2%，增速首次回落到2002年以前的水平以下，前后经历了17个月；2004年和2005年住宅开工面积同比增速分别下降到11.7%和12.6%，比2003年低了近15个百分点。开工量的大幅下滑直接导致完工面积增速的下降；控制供给和鼓励消费的矛盾在2004年左右爆发：2004年全国住房价格同比增长18.7%，2005年初，房价同比增速超过了20%，房地产价格上涨过快。
2005年3月-2006年4月
控制住房供给总量的同时鼓励住房消费，导致住房价格迅速上涨。到2005年2月份，全国房价达到2930元/平米。为了抑制房价过快增长，政府开始着手调控住房需求总量。政府主要是从提高房贷门槛，提高房地产投资成本，降低房地产投资收益的角度着手调控住房需求总量，包括：提高首付比例和贷款利率；限制期房转让；提高住房交易税。
效果：政策推出初期，住房价格继续快速上涨：2005年房价同比增长幅度仍然达到了12.6%，比同期GDP增速高出2.2个百分点，住房销售量同比增长24.8%，增速与1998-2004年年均增速（26%）基本持平；到2006年下半年，控制需求总量的政策效应开始显露：2006年9月和10月，房价同比分别下降8.1%和0.6%。2006年末住房销量同比增长11.8%，比1998-2005年年均增速（26%）低了将近14个百分点。滞后期约18个月。
2006年5月-2007年12月：
2006年5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，提出了促进房地产业健康发展的六项措施（“国六条”）。新一轮房地产调控由此拉开序幕，调控思路和手段都出现了根本性的变化。
调控的目标仍然是“稳定，发展和保障”，但调控的思路出现了根本性变化，即：继续通过信贷政策和税收政策等来抑制房价上涨，同时引导住房需求结构调整；通过调节住房供给结构，增加小户型供给比例，来降低当套住房的价格，以缓解住房价格的上涨导致的中等收入阶层住房问题；通过住房分类供应机制，兴建廉租房和经济适用房来解决中低收入家庭及低收入住房困难家庭的住房问题；
此次调控思路变化的背景：此前的房地产调控采用的是“头疼医头，脚疼医脚”，虽然基本达成了政策目标，但是副作用很明显：2003-2005年2月调控住宅供给总量，导致房价迅速上涨，房价仍然保持上涨态势，但增速放缓；2005年3月开始调控住房需求总量以抑制房价过快上涨，但是直到2006年4月，房价仍然保持上涨态势，但增速已放缓。
土地出让金已成为地方政策主要收入来源，利益难以割舍：2004年实行土地招拍挂之后，地方政策偿到了甜头，土地出让金毛收入填补了地方政府约61%的财政赤字。既然房价已经起来，但增速已经放缓，地方政府控制房价的动力不足，那么只好通过降低套均面积来降低套均价格，从而降低购房门槛，缓解社会压力。
效果：90/70政策调控住房供给结构，其目的并非是抑制单位面积房价，而是通过降低住房面积来降低套均价格，使大多数人都买的起住房，因此对房价的抑制作用并不大；2007年初开始紧缩信贷，2008年初效果显现：2008年1月全国住房成交量首次出现负增长（10年来第一次负增长），2008年7月全国住房价格开始下降。
2008年7月至今：
2008年7月29日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布《关于金融促进节约集约用地的通知》，被称为中国房地产行业的“限贷令”，意味着中央宏观政策开始对房产经济开始控制，一次强有力地对房地产行业暴利、过热现象的打压形成。
2008年8月，地产行业龙头企业万科集团率先引领降价风潮，抛出“喜迎中秋八盘同庆”计划，一月以来，跌幅高达40%。万科行业阵地“失守”之后，广州房产应声而降，一时间，上海、南京、杭州等全国主流城市房价普降。然而降价并不能挽救地产开发商们，2008年8月末的房产交易成交量急剧下滑，较去年同期已下滑近50%。中小企业面临破产，不少企业不得已以股权转让方式挽救尊严。
2008年10月中旬，国务院常务会议提出“加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房”的有关政策引起了人们的高度关注。几天后，财政部、税务总局和人民银行出台了降低住房交易税费、调整个人住房贷款利率等措施。这也标志着全面拯救楼市方案陆续出台。
2008年10月22日，财政部、税务总局，降低住房交易税率；商贷下调至0.7倍，首付款比例降至20%。自2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%(原为1.5%)。对个人销售或购买住房暂免征收印花税(0.05%)；对个人销售住房暂免征收土地增值税(根据房子面积大小实行不同的税率)；自10月27日起，金融机构对居民首次购买住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍(原为0.8倍)；最低首付款比例调整为20%；个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点。
2008年11月，国务院常务会确定扩大内需十项措施，计划未来三年内总计投资4万亿。央行再次下调利率，规定2008年11月27日起，下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。二、另外，中央银行还下调了再贷款、再贴现率。从2008年12月5日起，下调工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行等大型存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，下调中小型存款类金融机构人民币存款准备金率2个百分点。
效果：2008年以来，房地产市场出现深幅调整，消费者观望气氛浓重，成交量加速下跌，从而导致商品住宅空置面积加速上升，房地产企业存货大量增加。据2008年三季报显示，房地产上市公司存货余额为4321亿元，2006年房地产上市公司全年销售总金额1222.50，按照此速度，消化现有存货需要3.5年的时间。从全国70个大中城市房屋销售价格来看，房价涨幅逐月明显回落。11月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨0.2%，涨幅比10月份低1.4个百分点，环比下降0.5%。这也是自8月以来，房价第四个月环比下降，且下降幅度有扩大趋势，此前8月、9月和10月的房价环比降幅分别为0.1%、0.1%和0.3%。
Questions
Q1、万科为何选择降价促销？
Q2、为什么多次政策调控未能达到预期目标。
要求：在案例B陈述（以PPT形式，要求见后，不要求制作word文档）部分中，每支队伍将被要求至少完成以上两个问题的观点陈述，同时可以加入本队对此案例的其他观点及分析。（共计3分钟）
